广州白云和东莞高仿包哪个好(知识讲解篇)

　　深圳发展飞速，人口日益增长，占地面积有限，深圳周边城市东莞、惠州、中山等地受深圳人口外溢的影响，房价也在不断攀升，哪个城市是价值洼地？来让事实说话。

　　【500万深圳人，将住在深圳外！】

　　据国家发改委表示，“粤港澳大湾区”的规划方案，很有可能在近期公布。这将是2018年中国区域经济发展的最大红利。

　　“粤港澳大湾区”中心之一的深圳曾在规划中指出，“十三五”期间（2016-2020），全市住房总需求预计约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。

　　那么，这期间深圳的住房供应量有多少？只有65万套！180万减去65万，还有115万套房子从哪里来？当然只能靠周边城市。

　　对此，深圳官方已经直言不讳，多次表态要跟周边城市合作，来解决这个问题。最近有消息说，深圳又在跟东莞、惠州商谈，仿照“深汕（汕尾）合作区”搞两地合建的开发区。这类开发区，一般会有配套的住房。此外，深圳还希望沿着连接东莞惠州的地铁线，建设一些能安置深圳居民的小区。

　　115万套房子，每套住4个人，就是将近500万人。而这，仅仅是“十三五期间”。事实上，过去几年东莞、惠州、中山都有相当比例的房子，被深圳人买走。由于缺乏便捷的“通勤方式”，绝大多数临深区域的购房行动，都带有投资性质。如果深圳连接上述城市的地铁、大桥能通车，这些房子就可以真正发挥居住功能了。

　　目前邻深东莞，惠州哪个才是洼地？

　　目前邻深的长安整体均价3万左右，凤岗均价21178，好一点位置也去到3万多，黄江均价18427，好一点的位置也要2万多！清溪均价17777，好一点位置也要2万，这些区域都是临深未来规划地铁与深圳轨道相连！由于限购影响，这几个区域大部分已经横盘一年了，价格基本没涨，八年前虎门万科紫台开盘前造势，请胡一虎来楼盘走穴，当年开盘价1.1万左右，主要都是双拼大户型，快8年过去了，现在二手房成交价还不到2万。东莞长安虎门这些年，房价整体上没跑赢深圳，2009-2010年长安的明星楼盘信义怡翠豪园也是1.1-1.2万的单价，现在过3万都不容易。从过去八年来看，东莞临深整体上还是没跑赢深圳。

　　关于惠阳大亚湾（以下简称惠湾）置业的几点看法：

　　1.惠湾新房从最开始的每平方米单价3000元到今天几乎15000元，10年时间翻5倍，的确是涨价了，而且涨幅还不错，这是铁的事实。

　　2.随着大规模的开发，惠湾的基础设施这几年有了明显的提升，无论是学校，商业，市政配套，包括多条与深圳的公路连接。

　　3.轨道交通：已开通惠州南站通深圳北站田高铁站的高铁。深圳地铁14号线惠州延长段线路全长约11公里，设站约5座：白云站，草洋站，开城站，惠州南站，新桥站。深圳地铁16号线惠州延长段线路全长约6公里，设站约3座：塘横站，厚福站，文旅北站。这两条线路都与惠州地铁一号线都有换乘站，需要说明的深圳地铁14号和16号线深圳段已经动工。

　　4.远期与深圳轨道衔还有：深圳8号线：自深惠边界至中兴中路，长约9.7公里；深圳19号线：自深惠边界至铁门扇，长约11.9公里；深圳21号线：自深惠边界至新圩，长约7.3公里。但是这几条线是很遥远的事情，深圳段都没有开工，惠州可能5—10年后的事情了。所以对于惠湾楼市的中短期意义不大。

　　5.惠州市政府2017年4月8日发布的调控政策：2017年4月9日12点以后购买新房、二手房需要取得不动产证三年后才可转让。而惠湾新房都是预售：对于购买新房来讲至少1年交楼，办不动产证1年，取得不动产证3年后才能转让，意味着至少要5年才能解套。这一点尤其要引起置业者的重视。

　　6.惠湾房贷政策利率至少上浮30%，相对深圳至少上浮10%来讲，同样100万房贷20年月供惠湾7379.39元，深圳6816.89元,20年利息相差135000元。这点也是置业者需要关注的一点。

　　7.惠湾新房和二手房的年成交比大概在3：1，虽然二手房成交量明显低于新房，但也说明二手房市场仍然占有一席之地，未来成交比差距会逐渐缩小，终究会迎来二手房成交占主导地位的一天，但是这时间预计要10年。

　　8.惠湾中介同行的整体服务水平低于深圳，中小规模地产中介扎堆，规范程度不如深圳，深圳的大型中介对惠湾二手房市场的渗透还不够深入，主要业务还是集中在新房领域。未来这种情况会有所改变。

　　9.惠湾二手房成交最活跃的片区在于邻深（不是临深）和一些规模大盘，比如龙光城最活跃，德州城，星河丹堤，卓越东部蔚蓝海岸等等，小区自住70%以上都是粤B车牌，说明位置上好的品牌优质大盘深受深圳客户青睐。

　　10.惠湾置业热点片区在于惠阳邻近深圳的惠阳白云新城片区，大亚湾邻近深圳的大亚湾西区，地铁14号线，16号线沿线楼盘和大亚湾中心区/万达周围片区,这些片区深受深圳客户青睐。

　　11.惠湾新房市场的现状：热门楼盘开盘成交量都不错，人气很旺，甚至有些开发商对客户提前验资，对于热门户型要求一次性付款，对于认筹的客户付全款的优先通知选房而区别对待按揭的客户。时不时传出实力强劲投资客多套购买，甚至少数楼盘出现一房难求的的局面。

　　12.受备案限价影响，惠湾楼市不同楼盘整体价格相差不大，一般在1000--3000元左右。很多开发商会打着收团购费（1--3万不等）和装修费（5--10万不等）名义来弥补对备案价格的不满。

　　总结：惠湾楼市仍然不否认它的前景和价值，只要能和深圳沾边的未来也同样会受深圳的带动，适合长线持有。对于手上只有几十万，资金不多的又想在这边安家的不失为一个不错的选择，对于投资客户需要有足够的耐心考验方可守得云开见日月。但是惠湾房产的金融属性较深圳房产差很多，变现能力不足，不过仍然强于内地三四线城市。购买惠湾房产，最好沿着：地铁沿线深圳地铁14号线/16号线，惠州南站周边地块，挨着坪山的地块，万达周边地块购买。首选中等规模或以上的品牌开发商质量可靠的大盘，只有几栋的小盘最好别碰，虽然现在价格可能单价便宜两三千块，但是未来差距会越来越明显。值得注意的是惠湾新房和二手房市场整体不如深圳规范，服务意识和深圳有一定差距，出现纠纷维权较困难，所以需要自己多留心。

　　本文转载自微信公众号：深圳说房。